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购买车位起争执 业主叫板开发商 
wuxilawyer(2010/10/19 11:41:21)  点击:14914  回复:0  IP:221.178.*.*
    开发商登报通告,出售商住楼的地下车库停车位,不料业主却无人问津。4年后,开发商将车库整体对外出售。今年5月,因停车费争执与车库买受人无法协商解决,商住楼的6名业主遂向法院起诉,请求撤销开发商与车库买受人的买卖合同,并确认6位业主对地下停车库每人有一个停车位的优先购买权。
业主不买车位  开发商对外卖车库
  一家房地产开发公司(下称房产公司)投资建设南宁市高峰路9号新和平二期商住楼。2002年,商住楼竣工交付业主使用,李华等6人均是业主。在与所有买主签订合约时,房产公司均向业主表明,地下车库不计入公摊面积。
  商住楼地下建有大车库,面积达3173.69平方米。李华等6名业主都是有车族,平时以购买月票的方式向物业公司支付地下车库的车位停车费。
  2005年4月下旬,房产公司先后两次在报纸上刊登通告,载明商住楼地下车库停车位开始销售,从刊登之日起至2005年4月30日止,为商住楼业主优先认购期,4月30日后将对外公开销售,请各业主到新和平二期售楼部联系车位认购事宜。该通告上还载有销售咨询电话和地址。
  考虑到购买车位需要花费一大笔钱,不如买月票划算,李华等6名业主均没有向房产公司购买车位。
  同年6月28日,房产公司再次刊登广告,对外销售商住楼地下车库停车位,并载明了销售车位的面积与单价。
  时至2009年5月,房产公司的地下车库在“沉寂”了4年之久后,终于被人相中。当月28日,房产公司与在商住楼物业公司工作的职工黄玉兰达成车库买卖协议,并签订了《存量房买卖合同》。房产公司以600万元的价格将商住楼地下车库整体出售给黄玉兰。同年6月12日,南宁市房产管理局向黄玉兰颁发《房屋所有权证》,载明商住楼地下车库所有权人为黄玉兰。
停车费用涨价  车位购买权引争议
  黄玉兰买下停车库,仍然是将车位用于出租经营。考虑到物价不断上涨和经营成本的增加,黄玉兰决定提高车位停车费。对此,李华等6名业主深感不满,先后找到黄玉兰,要求维持原有收费标准。双方经多次协商,却各不让步,无法达成一致意见。
  今年5月,李华等6名业主一纸诉状将房产公司和黄玉兰告上了南宁市兴宁区人民法院,请求确认房产公司与黄玉兰关于商住楼地下车库的产权变更无效,并请求确认6名业主对商住楼的地下车库每人有一个停车位的优先购买权。
  7月20日,法院第一次开庭审理这起物权确认纠纷案时,李华等6人申请变更第一个诉讼请求为撤销房产公司与黄玉兰签订的《存量房买卖合同》,第二个诉讼请求不变。经审查,法院予以准许,同时宣布休庭,以便给被告准备答辩时间。
  9月17日,兴宁区法院再次开庭审理此案,并引导双方就李华等6人的两个诉讼请求能否成立、有何事实和法律依据进行陈述。
  “我国《物权法》第74条规定:‘建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。’《南宁市物业管理办法》第61条第1款规定:‘物业管理区域内停放机动车的车位、车库,应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。’这表明,购买建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库是需要符合法律规定条件的。”李华等6人在开庭时如是说。
  李华等人声称,房产公司将整个停车场卖给黄玉兰,显然不符合法律法规规定,侵犯了作为新和平二期商住楼业主的合法权益。首先,房产公司在没有满足业主需要的情况下,不能出售给黄玉兰。其次,买主黄玉兰不是业主,其没有购买停车场的权利;即使黄玉兰是业主,也只能按照配置比例购买一个车位,而不能购买整个停车场。再次,按我国《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定,李华等6人作为承租人也享有优先购买的权利,他们曾向房产公司提出购买车位,却未能获得满足。房产公司和黄玉兰的买卖行为侵犯他们同等条件下的优先购买权。他们愿以同等条件的单价以及价款的给付时间、给付方式每人购买一个停车位。
  房产公司辩称:“《物权法》规定的是应当首先优先满足业主的需要,并没有禁止或者否定‘其次’才能满足业主以外人员的情形。”房产公司认为,公司已多次刊登公告出售地下车库的车位,业主在该时间段完全可以优先购买,但在4年多的时间内没有业主认购车位,应视为业主放弃行使优先购买权,而且公司将停车场出售给黄玉兰并没有影响业主使用的需要。《合同法》所规定的优先购买权并不具备对抗物权的效力,停车场是基于整体转让而不是零售单卖,整体出售的价款等条件显然不同于车位的零售单卖,李华等人提出的同等单价购买一个车位其实是零售的条件,与房产公司整体出售条件不能构成“同等条件”。此外,按照《合同法》的规定,有权提出合同撤销权的仅限于合同当事人,李华等人不是合同的当事人,无权要求撤销该合同。据此,房产公司请求法院依法驳回李华等人的诉讼请求。
  黄玉兰同意房产公司的辩解,并解释说,房产公司对商住楼的地下停车场车位依法拥有销售权,因长期无业主购买,她才向房产公司整体认购,并依法到房产管理部门办理了房屋产权登记,产生了法律效力,她合法取得了车库的所有权。因此,李华等人的诉讼请求没有事实和法律依据。
一审依法判决  不支持优先购买权
  兴宁区人民法院审理后认为,房产公司与黄玉兰签订的《存量房买卖合同》主体适格,双方意思表示真实,为有效合同。由于李华等人在购买商住楼房屋时并未与房产公司约定地下车库的归属问题,且讼争车库亦未计入商住楼的公摊面积,根据《物权法》的规定,房产公司作为商住楼地下车库的开发商,与黄玉兰签订合同将车库出售,是依法行使所有权的行为,受法律保护,且该合同亦已实际履行,并办理了相关不动产所有权登记公示手续,黄玉兰依法取得车库的所有权。
  虽然《物权法》赋与了业主停放车辆的需求应当首先得到满足的权利,但并非限定车位、车库只能出售、出租给业主而不得出售、出租给业主以外的其他人,只是在出售、出租给业主以外的其他人前,应履行告知义务,由业主决定是否需要购买、租赁车库或车位。参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”的规定,业主停放车辆的需求可以通过购买、租赁以及其他多种方式得以实现。李华等6人作为业主,在2005年以来的多年期间,通过购买月票包月交纳停车费的方式在地下车库不特定的空车位停放车辆,其停车的需求在未购买车位的情况下已经得到了满足。
  房产公司已在报纸上刊登车位销售通告,声明认可在一定期限内商住楼业主有优先认购的权利,已履行了必要的告知义务。直至2009年5月,房产公司才将尚无人购买的车库出售给黄玉兰,双方签订了《存量房买卖合同》,已充分尊重和考虑了商住楼业主通过购买车位所有权方式满足停车需求的情形,并无不当,李华等6位业主未在合理期限内及时向房产公司作出购买车库或车位的意思表示,视为其已放弃了相应的权利。李华等6人在庭审中主张曾向房产公司表达过购买车位的意思表示,但未能提交相关证据予以证实,对其主张不予认可。现李华等人要求通过撤销房产公司与黄玉兰签订的《存量房买卖合同》及确认他们6人有一个停车位优先购买权的形式,保障及实现满足其停车需求的主张,没有事实及法律依据,不予支持。
  9月20日,兴宁区法院作出一审判决:驳回李华等6人的诉讼请求。
  (文中人名为化名)
来源:法治快报  记者  梁东江  通讯员  刘孙丽  欧云略
  


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